某商务综合体项目投资可行性分析 本文关键词：综合体，可行性分析，项目，投资，商务
某商务综合体项目投资可行性分析 本文简介：摘要 HY商务综合体项目经济效益评价 随着城市功能定位的明确，商务综合体项目市场刮起了一股投资热潮，商业综合体是当今地产的最优形式，随着城市的综合化、大型化、空间与流线组织复合化而形成的复合地产。商务综合体概念的引入，从单个字面理解，HOPSCA由酒店（Hotel）、写字楼（Office
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摘 要
HY 商务综合体项目经济效益评价
随着城市功能定位的明确，商务综合体项目市场刮起了一股投资热潮，商业综合体是当今地产的最优形式，随着城市的综合化、大型化、空间与流线组织复合化而形成的复合地产。商务综合体概念的引入，从单个字面理解，HOPSCA 由酒店（Hotel）、写字楼 （Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的首个单词的首个字母构成。商业综合体必须至少组合上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互联系、相互依存、相互助益、相互制约的能动关系。
目前，地产对于商业综合体比较常见的通常说法有三种，建筑综合体，商业综合体或城市综合体。在商业综合体的整体定位问题上，也存在比较突出的几个点。其主要表现在，商业综合体需要相对便利的交通条件，有大型的新型交通设施聚集地，需要迎合整个城市的 CBD 规划，或者开发区或者新的城市的中心，商务综合体最好能够形成城市商业街区以及商业集群的地，集休闲设施、会展设施，大型的商业集会设施等于一体。
近年，不管是中央还是地方都出台关于房地产的相关政策，有效的推进和刺激着房地产市场的需求，市场的强力需求导致 HY 商务综合体地产项目市场宏观大环境持续增高。面对具有机遇和挑战的大市场环境，一份合理、周密、详尽的商务综合体实施计划书对当地政府对项目的决策及企业投资决策和实施具有重要的指导意义。
我国一线城市经济的发展尤为迅速，城市规模的扩大，人们的文化程度也会随之增长，预测未来的发展，本市已逐渐从单核中心城市向多核中心城市发展,在大环境下，商务综合体开始逐步形成，并且越来越多。商务综合体的前期定位，发展模式、后期经营、管理方面的控制程度，财务分析，风险评价，可行性研究决定了商务综合体的成败。考虑到整体全面的发展，本文对商务综合体项目进行专门的研究，不是单一的从市场的需求及客户的需求等简单方面考虑，而是从商务综合体的形式，城市发展的角度，区域定位以及商务综合体中各个板块相互联系、相互依存的角度全面考虑。本论文对商务综合体的相关理论进行了归纳总结，对商务综合体的区域环境不同，所呈现的不同特点进行分析，在商务综合体的功能组成和商务综合体各板块相互作用进行研究，对商务综合体规划的核心，功能定位和组织进行研究。从长远发展上，本论文具体研究制约和影响商务综合体功能定位的因素，及其适用情况。具体提出功能定位的调整和优化方法，对商务综合体的总体功能、市场分析的适应性进行研究。
本文以 HY 商务综合体项目的前期调研及分析为研究依据，用相关经济效力及评价指标，结合商务综合体项目的具体要求，对 HY 商务综合体项目进行了全面系统的研究分析，本论文主要内容包括五大部分。HY 商务综合体项目的研究背景及意义、相关理论、技术路线、研究方法和整体思路、研究内容及结构进行了描述；对项目概况、地理位置、区域配套和开发公司简介及各方面环境条件进行分析；从宏观环境、市场分析、区域规划发展、财务分析等层面分析项目所处的环境；根据研究分析，确定本项目的功能规划和市场定位；制订项目整体规划策略；在此基础上,用财务评价，财务数据测算，研究分析 HY 商务综合体项目的整体财务状况和未来可能的风险，并制定应对相关风险的可行措施。通过研究分析，得出 HY 商务综合体项目的开发投资是可行的，也将在城市的发展、政府利税、市民生活与就业、等方面助力，更能为投资企业创造较高的经济和社会效益，为我国商务综合体发展模式创新。
关键词： 商务综合体，经济效率，市场分析。
Abstract
Economic Evaluation of the Investment Management Modes of Mixed-use Commercial Project HY
With the definite orientation of urban functions, the market of commercial complex projects has witnessed an upsurge of investment. Commercial complex is the best form of real estate nowadays. With the integration, large-scale city, and the combination of space and streamline organization, it forms a complex real estate. The introduction of the concept of business complex, from a single literal understanding, HOPSCA consists of hotel, office building, park, shopping mall, convention, apartment, etc. the first letter of the first word.Business complexes must combine at least three of the above functions and establish a dynamic relationship among the parts that are interrelated, interdependent, mutually beneficial and mutually restrictive.
At present, there are three common terms for commercial complexes: building complexes, commercial complexes or urban complexes. There are also some prominent points in the overall positioning of the commercial complex. Its main manifestation is that the commercial complex needs relatively convenient traffic conditions, has large-scale new-type transportation facilities gathering places, needs to cater to the CBD planning of the whole city, or development zones or the center of a new city, and the commercial complex isbest able to form urban commercial blocks and commercial clusters, gathering leisure facilities and meetings. Exhibition facilities, large business gathering facilities are one.
In recent years, both central and local governments have issued relevant policies on real estate, which effectively promote and stimulate the demand of the real estate market. The strong demand of the market leads to the continuous increase of the macro environment of the real estate project market of the HY commercial complex. Facing the big marketenvironment with opportunities and challenges, a reasonable, thorough and detailed implementation plan of the business complex has important guiding significance for the localgovernment's decision-making on projects and enterprise investment decision-making and implementation.
The economic development of the first-tier cities in our country is particularly rapid.With the expansion of the city scale, people's educational level will also increase. It ispredicted that the future development of our city has gradually changed from a single-core central city to a multi-core central city. Under the environment, business complexes are gradually taking shape, and more and more. The success or failure of the business complex is determined by its pre-positioning, development mode, post-management control, financial analysis, risk assessment and feasibility study. Considering the overall and comprehensive development, this paper conducts a special research on the business complex project, not only from the simple aspects of market demand and customer demand, but also from the form of business complex, the perspective of urban development, regional positioning and the interdependence of various parts in the business complex. The angle is fully considered.
This paper summarizes the relevant theories of business complexes, analyses the different regional environment and characteristics of business complexes, studies the functionalcomposition of business complexes and the interaction of various parts of business complexes, and studies the core, function orientation and organization of business complexesplanning. Research. In the long-term development, this paper studies the factors that restrict and affect the functional positioning of business complexes, and their application. The adjustment and optimization methods of function orientation are put forward in detail, and the overall function of business complex and the adaptability of market analysis are studied.
Based on the preliminary investigation and analysis of the HY Business Complex project, this paper makes a comprehensive and systematic study and analysis of the HY Business Complex project with the relevant economic effectiveness and evaluation indicators, combined with the specific requirements of the business complex project. The main contents of this paper include five parts. The research background and significance,relevant theories, technical route, research methods and overall ideas, research content and structure of the HY Business Complex project are described; the project overview,geographical location, regional supporting and development company profile and various environmental conditions are analyzed; the macro environment, market analysis, regional planning are analyzed. Analyse the environment of the project at the level of development and financial analysis; determine the functional planning and market positioning of the project according to the research and analysis; formulate the overall planning strategy of the project; on this basis, use financial evaluation and financial data to calculate and analyze the overall financial situation and possible future risks of the HY business complex project. And formulate feasible measures to deal with relevant risks. Through research and analysis, it is concluded that the development and investment of the HY business complex project is feasible. It will also contribute to urban development, government interest and taxation,citizen life and employment, etc. It will create higher economic and social benefits for investment enterprises and innovate the development mode of the business complex inChina.
Keywords: Business complex, Economic efficiency, Market analysis。
第 1 章 绪论
1.1 选题的背景。 近年来，随着城市功能定位日益明确，HY 区逐渐向产城融合的方向前进，一个个建成或在建的城市综合体正拔地而起，而其中尤以商务综合体最热，HY 区正从工业集聚的热土转变为产城融合的大都会，大型商务综合体项目正掀起新一轮的投资热潮。
内容摘要里，简要阐述商务综合体是聚集了可以公司作为办公室、购物娱乐以及餐饮一体的综合商业、居家住宿和酒店以及相关的具有文化特色的会展会议中心、具有交通优势等等三项以及三项上的各种完美组合，这些相关的部分之间还应建立起依存、助益的相互关系，形成现代化的大规模、多功能的高效率商业中心和服务业集聚地。
商务综合体的开发建设对城市的发展具有很高的经济及社会价值，通过各功能的组合，能产生的能量与价值是普通房地产、住宅或商业价值无法简单衡量的。[1]着眼目前，在经济发展方式加快转变期，城市开始不断升级产业结构调整，本市正深入进行工业和现代服务业的共发展战略。商业综合体的发展，可以加快产业结构的升级，推动现代服务业的快速发展，还能提升城市整体形象和快速发展。商务综合体集休闲餐饮、文娱、购物、办公等功能于一身。不仅能够提高市民生活水平、方便群众，还能提高城市整体形象、繁荣商贸，还能优化城市功能和城市交通布局。商业地产的重要形式商务综合体，它的投资将直接影响所在区域的城市生态系统合理性，决定着开发商的整个的投资收益。目前，得益于国外先进商务综合体理念的引进及我国学界的理论研究，使得我国商务综合体项目的管理与投资水平明显提升，但还是有很多项目没有认真的开展经济效益评价工作，更没有全过程全方位的进行评估，有一种简单的跟风、浅显的了解就上的现象。站在企业长远发展上看，是非常危险的决策，当前经济效益是项目的关键目标，是企业延续发展的关键，经济效益评价对于项目而言也变得十分的重要，合理的评价，正确的评价方法，其最后的结果将能够很好的为企业长远的短期的发展和领导层的决策等提供一些比较重要的理论与实践依据，对商务综合体而言，研究项目怎样提高经济效益将是涉及整个项目的整体的可行性以及最后实施的安全性，与承担建设的建设公司、项目所在的城市区域间经济情况的发展关系是分不开的，因此，针对 HY 商务综合体项目进行可行性研究及经济效益事先评价，才能确保企业具有可观的投资收益。
1.2 研究的目的与意义。 本文的研究目的，是研究 HY 商务综合体的背景以及商务综合体的意义、对商务综合体的国内外现状进行一定的研究、其研究方法、研究的技术路线及研究内容的叙述，结合国外内的商务综合体发展的整体实施与运行状况，深入的研究商务综合体，系统的分析其项目的建设需求、项目的建设背景、建设区位及定位、整体功能状况、市场需求现状、整体进度及计划，资金投融资计划、风险评估等基本要素，对 HY 商务综合体项目进行总体评价，保证其经济效益和社会效益。本文主要是将 HY 商务综合体项目作为具体研究的对象，主要在以经济效益评价体系的相关理论架构的基础上，以 HY 区商务综合体项目的基本数据为基础，从政策环境、市场环境的角度出发，对其从投资、以及投资的各种财务预测与估算、项目的总体资金如何筹措、整个项目财务风险等的整体评价、可能预知的一系列风险性预计与估算、评价等等尽可能详尽的对项目全方面做了经济效益的前评价，并分析评价结果，根据评价结果提出相应的保障性建议，为项目承包方在市场竞争中如何抓住重要机遇、做到扬长避短、做出高效的经济的决策，规划出自己的商务综合体项目提供决策依据。
理论意义，经济效益评价是所有商务综合体项目的可行性评价的关键指标及核心内容，经济效益评价的是否科学，直接关系到未来整个商务综合体项目的建设及运营成败，理论上来讲，其为学术界进行商务综合体项目经济效益评价，提供重要的理论依据，提供具体的重要操作方法，具有非常高的理论经济价值。从我国一线城市及以往商务综合体开发的理论及实践看，也有值得政府和开发商重视的问题，从失败案例中汲取一定的经验与教训，做到避免商务综合体项目有可能会对城市的发展，经济的发展以及投资企业的发展带来的各种问题。关于商务综合体项目的投资开发商，后续的建设商，他们的实力也需要有绝对的保证，并做好保障性的预测与必要的实施前评价工作，只有具备丰富的实战经验和各种丰富资源的综合实力较强的开发商，才有实力将政府、银行、商户、在吸引专业人才等方面做到资源系统性的合理整合，实现商务综合体的稳步进行，获得理想的预期经济收益和较高社会效益。商务综合体能否具备市场所需的足够容量。国内的商务综合体开发项目基本都存在在业态布局上缺乏合理的规划、对商务综合体项目的特性把握不准确、不专业、整个管理不太适应商商务综合体发展的要求等等问题，只有做到切合现有市场的需求，切实打造有特色、差异化明显的商务综合体的开发商才能使项目达到预期效果。在业态的选择上，要做到衡量比例能否合适，最大程度的体现出集约化效率。商务综合体项目必须根据自身的定位，明确本项目所包含的业态的种类，以及其中的比例和具体分布情况，对项目本身不同的业态情况，进行行之有效的组合，合理布局其主力位置，使其产生一定的互动和长期的共享，增长商业人流时间，不断增加所有商业的营业额和实际利润，提高所有项目的运营收益。商务综合体项目能否得到所在区域政府的支持，政府的支持是商务综合体项目重要的成败因素，商务综合体的开发者只有得到所在区域政府的绝对认可，能被所在区域的政府列为重点招商引资对象，才可能在项目的选址、地价、政策支持以及规划等等条件上得到应有的支持以及优惠。实践意义，首先从实践上为 HY 商务综合体项目经济效益评价提供实践指导；还有，在整个项目的经济效益总体和各个具体分析中，我们可以发现非常多有价值的问题，从而能够针对发现的问题，对项目做出针对性解决方案，使问题最终得以解决，最后能够达到有效、快速的提升整个项目的收益率，经济效益也能最大化，使企业达到投资商务综合体项目的最终目标，获得较高的经济效益，提升整个区域的城市形象，提高市民生活水平。也为后续同类商务综合体项目的实施提供实际的操作性的理论指导；同时也能为相同或类似的项目提供客观的改进方案，本论文是基本涵盖项目所有的现金流，以及项目的损益率，项目的整体盈亏情况，最大的盈利能力，本论文在风险的控制，项目成本的控制等方面，具有普遍性和针对性，提供改进方法。
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1.3 国内外研究现状
1.3.1 国内研究现状
1.3.2 国外研究现状
1.4 研究内容与方法
1.4.1 研究内容
1.4.2 研究方法
1.4.3 技术路线
第 2 章 相关理论概述 2.1 项目经济效益评价的理论基础
2.1.1 经济效益
2.1.2 经济效益分析
2.1.3 项目经济效益评价
2.2 项目经济效益评价指标体系
2.2.1 静态盈利能力指标
2.2.2 动态盈利能力指标
第 3 章 HY 商务综合体项目概况及市场分析 3.1 项目公司概况
3.2 项目概况
3.3 项目建设的需求分析
3.3.1 项目区域功能定位
3.3.2 周边功能区
3.4 项目市场分析
3.4.1 宏观经济环境分析
3.4.2 区域市场环境分析
3.4.3 市场分析
3.4.4 市场定位
第 4 章 HY 商务综合体项目经济效益分析 4.1 项目实施进度计划
4.2 项目投资估算与资金筹措
4.2.1 投资估算
4.2.2 资金筹措
4.3 财务评价
4.3.1 财务评价依据及基础数据
4.3.2 财务效益与费用预估算
4.3.3 财务盈利能力分析
4.3.4 偿债能力和财务生存能力分析
4.3.5 财务不确定性分析
4.3.6 财务评价结论
4.4 风险性评价
4.4.1 完工风险
4.4.2 市场风险
4.4.3 资金风险
4.4.4 其它风险
第 5 章 总结
5.1、项目符合国民经济和社会发展规划。
新城主要产业为高新技术产业、先进制造业、生产性服务业，符合国家“十二五”规划，项目建设是落实城市总体规划和市“十二五”规划的具体举措。本项目为高新技术产业、先进制造业、生产性服务业配套项目，以甲级写字楼为主的商务综合体，项目建设符合国民经济和社会发展规划。
5.2 、项目符合新城规划。
本项目处于东区产业升级廊道的重要节点，规划条件支持本项目发展以办公为主。项目为高新技术产业、先进制造业、生产性服务业配套项目，主要服务于国内外大中型公司企业，公司以互联网、电子商务、制造业、生物医药和新能源新材料等为主，兼顾部分中小服务型行业如专业服务业等，项目建设符合亦庄新城规划，项目建成后必将对区域经济发展和产业升级产生巨大的推动作用。
5.3 、市场前景较好。
写字楼总体处于供不应求的阶段，对商务办公空间的需求在增加。亦庄新城正处于“退二进三”转型升级的关键时期，未来将迎来更多第三产业企业，商务办公需求将大量增加。本项目作为亦庄新城未来面向高端市场的办公物业，定位为以 5A 级写字楼为主的商务综合体，市场前景较好。
根据上述具体的分析，本论文的研究结论为该项目的实施将有利于本市打造国际化大都市的整体规划；本市总体城市规划与发展的目标，是要将本区域打造成前沿且开放的全国的标杆核心区。本市的规划是关系到我国的整体规划，关系到整个城市的布局与发展，使本市在全国保持领先及标杆地位，确定我国先进城市的地位，“商务综合体”的实施，将会城市的发展产生巨大的作用，将进一步促进本市产业的快速优质的发展，促使本市成为国际化大都市。
HY 商务综合体项目的实施不仅仅对经济发展有利，也社会效益良好；项目的选址区域位置优势，位于本市区域的战略规划范围内实施，独有的区域优势。项目投入使用后，会为市民提供一条龙的一系列服务，客源能够得到充分的保证，也能有利的推进区域周边的经济快速发展，还能在直、间接创造无数就业，社会效益明显。
HY 商务综合体项目投资的企业自身发展的需要。根据公司的发展思路以及总体规划思路，未来的经营以及发展方向方面，将主要是在拟定的时间内以商务综合体的成功经验，在一线城市寻找合适的位置，开发商务综合体，做到企业自身经济利益与社会利益共同丰收。也能以多样的方式在加快经济发展上有所突破，让企业的产业构成，不断的得到合理的调整和有效的升级，从而，让企业能够做到现代工业、现代服务业互相阻力推动。发展大的商务综合体，是一定程度上是能够加快产业结构的升级，拉动现代化服务产业的发展，也能提高城市整体层次与形象。
HY 商务综合体项目完成投入使用后，一定会带动区域内服务的升级与改造。可为区域的社会发展与本市经济提供经济基础和良好的社会环境。
参考文献
某商务综合体项目投资可行性分析 来源：网络整理
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