咸阳市2009年房地产市场总结及10年展望 本文简介：
一、09年上半年我市房地产业产销两旺???咸**市化水平低，现与全国“十一五”规划的差距有10个百分点左右，房地产业仍处于快速上升的发展时期。2007年以来，房地产市场繁荣，商品房开发投资和销售均快速增长，上半年全市房地产开发完成投资20.3亿元，商品房销售面积36.8万平方米，同比分别增长56.9
咸阳市2009年房地产市场总结及10年展望 本文内容：
一、09年上半年我市房地产业产销两旺
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咸**市化水平低，现与全国“十一五”规划的差距有10个百分点左右，房地产业仍处于快速上升的发展时期。2007年以来，房地产市场繁荣，商品房开发投资和销售均快速增长，上半年全市房地产开发完成投资20.3亿元，商品房销售面积36.8万平方米，同比分别增长56.9％和65.3％。
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应该重点指出的是：房地产一改过去只是小面积叠加的初级开发状况，2007年，大型社区在**周边地区纷纷显现，奥林匹克花园、金泰丝路花城起先河后，占地550亩的**西路日月星城项目、占地450亩的文林路华宇·景观天下项目都在年底闪亮登场。**西路（华泰·世纪花苑）、世纪西路（**宇宏）、化纤路（紫韵**）也有单项超过300亩的项目正在积极洽谈中。
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12月21日，省长袁纯清、**市市长千军昌在**会见了来**投资建设西咸商务区的香港世茂集团董事长许荣茂一行。西咸商务区项目预计投资100亿元人民币，位于**区**苑区域，是世茂集团依托文化长廊元素和超前的现代化规划理念，建设集会议展览、商业金融、五星级酒店、生态公园为一体的商务区。项目旨在打造西咸经济一体化城市核心竞争区，构建我国西北部总部经济区。
二、房地产业发展潜力巨大，市场信心坚定
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城市化水平决定了房地产业的发展规模和前景。虽然**房地产开发投资快速增长，增速均高于全省和全国，但仍有巨大的发展潜力。主要原因有：
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1、人均住房面积低。2006年咸**镇人均住房面积只有18.3平方米，而2005年全国城镇人均住房面积已达26.1平方米，人民群众改善居住质量的愿望迫切；
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2、房地产投资比重低。上半年全市房地产投资占城镇固定资产投资的比重为14.2％，比全省低1.2个百分点，比全国低8.3个百分点；
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3、“西咸一体化”使西咸地产板块的吸引力有增无减。近日，《**西省城镇体系规划》已获国务院同意批准实施，该规划首次将一直在理论界探讨的“**都市圈”予以明确：主城为**中心城市，辅城为**中心城市。该规划还为“**都市圈”确定了交通支持：打造
1、2、3小时及一日交通圈。省委书记**乐际在省第十一次党代会上明确指出，城镇化是统筹城乡发展的必然要求，是建设西部强省的重要途径，要着力推进“**都市圈”建设，加快西咸经济一体化进程。
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房地产开发商对**房地产市场充满信心，除了本地的开发商外，一些外地如北京、上海、**、**、**等地开发商也看好**的房地产市场，还有香港泰盈地产、荷兰GTC集团（上市公司）、上海世贸等外资公司强强联手，纷纷来**投资开发房地产，上半年**房屋施工面积173.4万平方米，其中住宅169.9万平方米，分别比去年同期增长15.2％、18％；上半年新开工房屋面积95.2万平方米，其中住宅94.3万平方米，分别比去年同期增长13.2％、16.7％。
三、**市房价上涨的主要原因
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上半年，**商品房平均售价2290元/平方米，同比增长3.7％。认真分析我市房价上涨情况，主要原因：
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1、是房地产市场供小于求。凭借区位优势、地价优势、低热、“魅力”和“宜居”城市名片，洼地效应明显，吸引**县和**的人们到此购房置业，商品房需求旺盛，销售快，全市商品房空置面积很小，仍为卖方市场；
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2、是土地和建材价格上涨、拆迁成本和建筑安装成本（包括劳动力成本）提高等因素提高了房价。尤其是地价的上涨，人民路土地价格已有达到220万元/亩的成交案例；
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3、是高品质商品房带动房价上涨。近年来开发和建成了一些高层和高品质的楼盘，
6月20日，欧洲地产考察团及随行记者团参观了奥林匹克花园，认为即便在居住**区化成为主流生活方式的欧洲，如此大规模的单一品牌住宅区也属罕见，今年推出二期巴塞罗那奥运村“奥运献礼版”全新组团，受到市场热烈追捧，销售较火。
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没有创新就没有发展，**值得一提的钢结构建筑31层的商住楼丽彩"天玺为西北第一座全钢结构高层，获建设部“科技示范工程”、“2005钢结构金奖”，3400元/平方米的销售价格已经把可售部分全部销完。随着人们住房的品位追求愈来愈高，市中心一些高层楼盘如亿龙豪廷、银都国际广场、双蜂·城市花园、**花园等的房价已突破
3200元/平方米，但销售情况较好，已经被人们所接受，包括开盘即报价3500--3800元/平方米的国润·翠湖项目，也没有挡住消费者的脚步；
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4、是以投资为目的购房。07年以来，**物价稳中有升，由于存款利率低、股市风险大等原因，一些居民对房地产价格持续上涨的走势看好，投资购买商品房，以实现资产的保值和增值，更加推动了商品房的销售，促进了房价的上涨，这一点在世纪大道上表现的比较充分，使卖方市场的特征更明显。
四、客观看待**房价上涨
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与许多大中城市一样，**房价上涨是城市化进程中不可避免的，房价上涨也说明土地在增值、经济有活力，环境更优美，城市综合竞争力在提高。从我市房地产发展潜力和推动房价上涨的主要原因来看，房价上涨较快，合理因素居多，主要是市场为房价上涨的决定性因素，还达不到房地产泡沫的“五高”标准。影响房价的原因很多，国家有关主管部门认为全国房价上涨有“非正常、非市场”的因素，今年3月，建设部等八部委联合下发了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，市场秩序成为调控重点，监督大中城市房价涨幅和检查宏观调控落实情况将成为一种常态。**不属于国家控制房价涨幅和检查宏观调控政策落实情况的重点城市，由于上半年我市房价上涨幅度为3.7％，低于全国平均水平2.7个百分点；推动全国房价反弹的主要为**、北京等增幅达到10％的大型中心城市，我市属于三线城市，房价基数也相对较低。
五、土地供应政策调整对房地产业的影响
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3月份召开了全国土地资源工作会议，提出了实施从严、从紧和适度从缓的土地供应政策，将新增用地有偿使用费提高1倍，耕地占用税从4月1日起提高3倍。国家土地供应政策的调整一方面促使房地产开发成本的增加，另一方面促使房地产企业采取放缓增量土地购置，加快存量土地开发。上半年，**房地产企业土地购置面积同比下降88.7％。
六
咸**区及世纪大道区段08年房地产业市场预判
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1、**内在发展
**市区开发体量已达到一定高度,后期开发量和进程预计会逐渐缓慢,因为城市的发展在相对中心地带都是以旧城改造为基点,城市中心的建设达到该城市应占的份额和比重后,就会开始向外扩张,类似圈地运动的进行大范围、大面积的土地开发．使城市迈向另一个高度
.当然每个城市都会有其发展的重点方向.**这个城市就把重点放在了与**接轨,形成西咸一体化的南区,既全长8.1公里,双向8车道,体现发展中**现代化水平城市形象大道的世纪大道.
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世纪大道作为**对外的新窗口,以大面积住宅区的开发为主要发展方向,力争打造咸**风尚的绿色生态区域.至07年年底,开发体量已占据整个**房地产市场的相当比重(通过附近区域市场调查表得出).06年9月16号零时起,**区号"0910"正式成为历史,西咸一体化正式实施,**进入了又一个经济发展的新空间.房地产业也随着大形式的变化,开始进入颠峰时期,虽然当地房屋价格目前还处于预热阶段,但在08年会有一个突飞猛进的势头.08年**将正式进入大盘时代,城区和世纪大道现都有在售和准备08年预售的项目,面积范围在300-550亩之间.足以说明市场目前的需求和消费群体对产品规模、配套、服务、档次、环境的追求.市场将真正进入规范化,今后的市场将进入流水化作业.而其发展的重点仍然以世纪大道为标杆.对于该区域开发建设的结果直接影响到该城市房地产业日后的发展方向.
随后通过政府推出适当**工程,对于大规模、高品质的高尚社区根本不会发生任何冲突.群众经济收入的两极分化会更加明显,这也是每个地区发展过程中必然的结果.随着城市的进一步发展和人民生活水品的逐渐提高,这个问题也将得到缓解.
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2、**外力推动
截止2007年，**地区的房地产发展已经形成成熟西高新、推动经开区、强化**、发展铲灞的格局，仅剩的洼地就是西**地区，所以，未来一段时间，**地区的发展必然是西**。而西**的发展必然是把世纪大道作为主要战略点,接纳"咸**区",发展新的西大门,在投资和建设的力度上也会大量投入,**开发企业也早已虎视耽耽,进驻世纪大道的占地800亩**开发企业操盘的奥林匹克花园就能说明这个问题。该项目的主要客户群体为**消费者,少量客户为**消费者,**消费者在此地段购置物业,能说明两个方面的问题:1.**房价相对较低;2.**消费者已将**纳入**.从这两个方面能够得出,**的房价将会已较快的速度与**达到相应的比例,将以往悬殊的价格差慢慢降到和谐状态.世纪大道的房屋不再完全属于**消费者,而是将更大的消费群体集中地---**所包围.作为**的南大门、**新的西大门-----世纪大道,也将成为咸**市化进程的重要发展基地.更加良性化、健康、稳步的发展.世纪大道在未来的日子里,必将把产品规模、创新和品质放在产品研发的首要位置,当然价格也会随着品质的增强增长到一个至高点.进入大盘时代,与**成功接轨,
该地区价格已逐渐与**西**同步,成为咸**品质房产的生产基地.而后进入所谓的富人区域,这将是世纪大道日后的主要发展趋势.再加之土地是不可再生资源的特性，房价上涨也是必然。
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