房地产估价报告 本文简介：
房地产估价报告估价项目名称：**高新技术产业开发区人民法院委托的位于长春高新开发区超越大街以东、越达路以北的房地产市场价值进行评估估价委托人：**高新技术产业开发区人民法院房地产估价机构：**通汇房地产估价有限责任公司法定代表人：***地址：**市西安大路1863号资质等级：贰级联系电话：0431-
房地产估价报告 本文内容：
房地产估价报告
估价项目名称：**高新技术产业开发区人民法院委托的位于长
春高新开发区超越大街以东、越达路以北的房地
产市场价值进行评估
估价委托人：**高新技术产业开发区人民法院房地产估价机构：**通汇房地产估价有限责任公司
法定代表人
：***
地
址：**市西安大路1863号
资
质
等
级：贰级
联
系
电
话：0431-87***055
注册房地产估价师：***(注册号2220060050)
***(注册号2220160039)
估价报告出具日期：二零一九年二月三日
估价报告编号：*通汇估字(2019)第007号
致估价委托人函
**高新技术产业开发区人民法院：
**通汇房地产估价有限责任公司接受**高新技术产业开发区人民法院的委托，于
2018年8月31日、2019年1月15日派出房地产评估人员，对位于**高新开发区超越大街以东、越达路以北10000平方米商业服务业用地和5栋建筑物（总建筑面积9511.06平方米）及附着物实施了实地查勘、产权界定、市场调查与询证。根据国家有关法律、行政法规、技术规范及贵方提供的各项有关文件资料，并经现场查勘，估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序、选用适宜的估价方法（土地采用市场比较法、房屋采用成本法），并在综合分析了影响房地产价格的各项因素基础上确定该房地产估价结果如下：
估价目的：为委托方司法鉴定提供参考依据而评估房地产市场价值。
价值类型：市场价值。
估价对象四至：东至高新越达科技园、西至超越大街、南至企业、北至越达路。
估价结果：估价对象在价值时点
2019年1月15日的房地产市场价值为73,801,721.00元。
人民币大写金额：柒仟叁佰捌拾万壹仟柒佰贰拾壹元整。
（估价结果详见下表）
评估结果明细表
房屋
权属证明
项目名称
结构
层数
建筑面积(㎡)
评估单价
（元/㎡）
评估价值
（元）
1
《建设工程规划许可证》（附件）、《建设用地规划条件》、《国有土地使用证》
综合楼
（办公楼）
钢混
结构
6层
6,230.1
3219
20,054,692
2
联合厂房
（充电站）
钢混
结构
3层
3,204
2989
9,576,756
3
北门卫
混合
结构
1层
35.31
2706
95,549
4
西门卫
混合
结构
1层
26.17
2614
68,408
5
配电室
（泵房）
混合
结构
1层
15.48
2346
36,316
小计
9,511.06
29,831,721
土地
权证编号
项目名称
用途
类型
土地面积(㎡)
评估单价
（元/㎡）
评估价值
（元）
1
长国用（2010）第2010091000836号
国有土地使用权
商业
服务业
出让
10,000
4,397
43,970,000
合计
73,801,721
大写人民币：柒仟叁佰捌拾万壹仟柒佰贰拾壹元整
特别提示：1、估价结果包含建筑物和土地及附着在土地和建筑物上的与估价对象功能相匹配的不可移动的设施（含装修部分）及附着物价值，不包括估价对象内部动产及附于估价对象的债权债务、特许经营权能等其它财产和权益；2、本估价报告使用期限自本估价报告出具之日起至正式报告出具日；3、欲知详情，请阅读本估价报告全文。
本估价报告一式五份，估价方存档一份，提交委托人四份。
此致**通汇房地产估价有限责任公司
法定代表人：**
二零一九年二月三日
目
录
一、估价师声明
1
二、估价的假设和限制条件
3
（一）估价假设条件
3
（二）估价限制条件
3
三、房地产估价结果报告
6
（一）估价委托人
6
（二）估价机构
6
（三）估价目的
6
（四）估价对象概况
6
（五）价值时点
9
（六）价值类型
9
（七）估价依据
9
（八）估价原则
10
（九）估价方法
11
（十）估价结果
12
(十一)
估价人员及估价机构
13
（十二）实地查勘期
13
（十三）估价作业期
13
（十四）估价报告应用的有效期
13
四、附
件
14
一、估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业的分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T508132-2013）进行分析、形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我公司房地产估价人员于2018年8月31日、2019年1月15日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。该实地查勘限于估价对象的外部及可能情况下的内部情况。除非另有协议，估价人员不承担对估价标的物建筑结构、质量进行调查的责任，不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检测的责任，评估人员也未对设备、设施进行测试。
查勘人：中国注册房地产估价师
贺会军关琳琳
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7、本估价报告依据了委托人提供的相关资料，提供资料方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8、本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不应向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9、本估价报告的全部或其部分内容不应发表于任何公开媒体上，无论报告是否加盖公章，其知识产权和解释权均为估价方所有。
10、本次评估的范围：依据《司法鉴定委托书》记载的内容及要求，房屋的建筑面积及用途的确定由委托人提供的《测绘报告》及《建设工程规划许可证》（附件），土地面积及用途依据《国有土地使用证》为依据，其真实性、合法性由委托人负责。
11、本报告的估价结果包含建筑物和土地及附着在土地和建筑物上的与估价对象功能相匹配的不可移动的设施（含装修部分）及附着物价值，不包括估价对象内部动产及附于估价对象的债权债务、特许经营权能等其它财产和权益，提请报告使用人注意。
12、本估价报告一式五份，估价方存档一份，其他六份交由委托人。
声明人：
注册房地产估价师
姓名
注册号
估价师签名签名日期
***
2220060050
2019年2月3日
***
2220060039
2019年2月3日二、估价的假设和限制条件
（一）估价假设条件
一、一般假设
1、估价人员对此次估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，无正当理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，并且该资料未经有关行政主管部门核实，本次估价以委托方提供的资料合法、真实、准确和完整为假设前提。
2、估价人员对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，无正当理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定时，本次估价以房屋安全、施工质量合格为假设前提。
二、未定事项
评估中由于委托方没有提供《建设工程施工许可证》及相关税费票据，所以本次估价过程中的关于前期及附属工程费的取值依据估价常规取值。
三、背离事实假设
本次评估中估价对象状况与估价对象的实际状况一致，无背离事实假设。
四、不相一致假设
本次评估中《国有土地使用证》用途为商业服务业，与估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途一致，权属证明上的权利人一致，估价对象的名称或地址一致，无不相一致假设。
五、依据不足假设
本次评估中依据充足，无依据不足假设。
（二）估价限制条件
1、估价报告中市场价值为估价对象在2019年1月15日公开市场上最可能形成的客观合理的价值，假设条件如下：
1）存在一个自愿销售的卖者和一个自愿购买的买者；
2）买卖双方的行为都是精明和谨慎的，且双方有进入市场的自由，以及完全掌握当前房地产市场信息的能力；
3）估价对象在公开市场上自由转让，交易条件公开且不具有排他性；
4）在价值时点前，相对于估价对象的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的洽谈交易周期，在此周期内，市场状态和价格水平是静止不变的；
5）按目前的用途和使用方式、规模、环境等情况在价值时点能继续使用并能给权利人带来收益。
2、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。未经本估价机构书面同意，报告的全部或部分及任何参考资料均不得向委托方、债权人和登记机关以外的人员或单位提供，不允许在任何公开发表的文件、通知或声明中引用，且不得以其他任何方式公开发表；凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
3、本报告估价结果没有考虑估价对象存在担保物权、查封、负债因素、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的其他权利转嫁等因素对估价对象房地产的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象房地产价值的影响。
4、在房地产市场比较稳定的状况下，本估价报告结果有效期原则上自估价报告出具之日起至正式报告出具日有效。
5、价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象、估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
6、本报告所载内容的文字或数字如存在表述不清、因校印、打印或其它原因出现误差时，请报告使用人及时通知我公司予以澄清或更正，不得恶意使用，否则误差部分及受影响部分无效。
本报告估价结果的计算是以估价对象在价值时点的状况和估价报告对估价对象的假设和限制条件为依据进行的，如上述条件发生变化，估价结果应作相应调整。
三、房地产估价结果报告
（一）估价委托人
委
托
方：**高新技术产业开发区人民法院
地址：高新区光谷大街387号
联
系
人:
刘
钊
联系电话：86007114
（二）估价机构
**通汇房地产估价有限责任公司
法定代表人：**
地址：**市西安大路1863号
估价资质等级：国家贰级
资质证书编号：JFG—A016
联系电话：0431-87827055联
系
人：贺会军
（三）估价目的
为委托方司法鉴定提供参考依据而评估房地产市场价值。
（四）估价对象概况
一）简要案情
申请执行人**建工集团有限公司与被申请执行人**北车电动汽车有限公司建设工程施工合同纠纷一案，我公司派出估价人员于
2018年8月31日、2019年1月15日对位于**高新开发区超越大街以东、越达路以北1宗10000平方米商业服务用地及地上5栋建筑物及附着物进行评估。
二）估价对象范围
本次估价对象为位于**高新开发区超越大街以东、越达路以北
10000平方米商业服务用地和5栋建筑物及附着在土地和建筑物上的与估价对象功能相匹配的不可移动的设施（含装修部分）及附着物，不包括估价对象内部动产及附于估价对象的债权债务、特许经营权能等其它财产和权益。
1、建筑物概况
（1）建筑物权属及基本状况
经房地产估价专业人员现场查勘以及委托人提供的《测绘报告》及《建设工程规划许可证》（附件）、《总平面图》载明本次估价对象基本情况详见下表。
房屋基本状况表
房屋
权属证明
建设单位
名称
规划用途
结构
层数
建筑面积(㎡)
备注
1
《建设工程规划许可证》（附件）、《建设用地规划条件》、《国有土地使用证》
**省高新电动汽车有限公司
综合楼
钢混结构
6层
6,230.1
办公楼
2
联合厂房
钢混结构
3层
3,204
充电站
（厂房部分1层）
3
北门卫
混合结构
1层
35.31
4
西门卫
混合结构
1层
26.17
5
泵房
混合结构
1层
15.48
配电室
（地下消防水池）
小计
9,511.06
（2）建筑物自然状况
建筑物自然状况表
序号
用途
结构
建筑面积（㎡）
房屋概况
1
综合楼
（办公楼）
钢混
结构
6,230.1
总层数为6层，1层层高4.2米，大厅地面砖铺设，石膏吊顶，瓷砖墙面，白钢玻璃门。走廊地面砖铺设，矿棉板吊顶，墙面为大白。办公室地面为塑胶地板革，大白墙面，矿棉板吊顶，复合门，部分白钢玻璃隔断，卫生间地面铺设地面砖，墙面瓷砖到顶，塑料扣板吊顶，洗手盆，蹲便器；2-6层层高均为3米，走廊地面砖铺设，矿棉板吊顶，墙面为大白墙，办公区地面为复合地板，大白墙面，矿棉板吊顶，复合门，卫生间地面铺设地砖，墙面瓷砖到顶，塑料扣板吊顶，洗手盆，蹲便器；该综合楼为集中供热，楼内设有1部电梯，楼梯大理石踏步，白钢扶手。设有自动喷淋及消防拴。外墙三面挂花岗岩石材，南面钢架龙骨。维修养护较好，完损等级为完好房。
2
联合厂房
（充电站）
钢混
结构
3,204
办公楼部分总层数为3层，层高为3.8，外墙为装饰板，白钢
玻璃门，矿棉板吊顶，墙面为大白墙。厂房部分为1层，层高约为7米，外墙为铝塑板，屋面三侧有钢构造型，地面为自流平，塑钢窗，电动门。集中供热，维修养护较好，完损等级为完好房。
3
北门卫
混合结构
35.31
共1层，层高2.8米，外墙花岗岩石材板，塑钢窗，防盗门，地面地砖，墙面部大白。维修养护较好，完损等级为完好房。
4
西门卫
混合结构
26.17
共1层，层高2.8米，外墙为装饰板，塑钢窗，防盗门，地面铺设地砖及地板，墙面为大白及瓷砖，局部PVC扣棚；卫生间蹲便和洗手台，地面铺设地面砖，墙面瓷砖到顶。维修养护较好，完损等级为完好房。
5
泵房
(配电室)
混合结构
15.48
共1层，层高2.8米，外墙花岗岩石材板，塑钢窗，防盗门，地面水泥，墙面部分为大白，地下部分为消防水池。维修养护较好，完损等级为完好房。
备注：地上附着物有路面、绿化、照明、灯箱、铁艺围墙、大门以及地下消防水池等。
2、土地概况
根据委托方提供的长国用（2010）第2010091000836号《国有土地使用证》及估价人员现场勘查，估价对象土地使用权人：**省高新电动汽车有限公司，坐落：**高新开发区超越大街以东，地号：92-56-1，地类（用途）商业服务业，使用权类型：出让，终止日期：2050-06-03，土地面积：10000平方米。依据《建设用地规划条件》容积率≤1.0，建筑密度＜35％，建筑高度＜30米，绿地率≥25%。
土地四至：东至高新越达科技产业园、西至超越大街、南至企业、
北至越达路。
（五）价值时点
经与委托人协商,确定现场查勘完成之日为价值时点,即本项目价值时点为二0一九年一月十五日，一切作价标准，取值依据均以此价值时点为准。
（六）价值类型
市场价值。估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
（七）估价依据
一）估价依据的有关法律、法规和部门规章
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国物权法》；
4、《中华人民共和国城市规划法》；
5、《中华人民共和国资产评估法》。
二）估价采用的技术规程
1、国家技术标准
1）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-2015；
2）《房地产完损等级评定标准》（试行）；
3）《房地产估价基本术语标准》GB/T508132-2013。
2、地方技术标准
《房地产估价规程》**省地方标准DB22/T475-2009号。
三）信息依据
1、**高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0193委评86号《司法鉴定书委托书》；
2、《国有土地使用证》复印件；
3、《测绘报告》；
4、《建设用地规划条件》、《建设工程规划许可证》（附件）复印件；
四）其他资料
1、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料；
2、受托估价方掌握的有关资料。
（八）估价原则
1、独立、客观、公正原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各当事人都是公平合理的价值；
2、合法原则—估价对象具有合法的房屋所有权，房地产估价以房地产合法作为前提；
3、最高最佳使用原则—房地产最高最佳使用是房地产在法律上允许、技术上可能、经济上可行的能够获得最大收益的使用方式；
4、替代原则—房地产价格遵循替代规律，房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致；
5、价值时点原则—房地产市场价格是不断变化的，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在价值时点的价格，对房地产市场情况及估价对象自身情况的界定，均以价值时点已知或假定状况为准。
（九）估价方法
一）估价程序
1、明确估价基本事项，拟定估价作业方案；
2、实地查勘估价对象，搜集估价所需资料；
3、选定估价方法计算，确定估价结果；
4、撰写估价报告，估价资料归档。
二）估价方法选用
根据《房地产估价规范》（国家标准GB/T50291-1999）估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种估价方法。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法只用于有收益或有潜在收益的房地产的估价；成本法用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价以及现有的新旧房地产中地价的单独评估。
经估价人员现场查勘,估价对象虽为在建工程，但已竣工并投入使用，很难改变其使用性质，故不适宜采用假设开发法；估价对象设计用途为综合楼及联合厂房，其租金收益难以体现房屋市场价值，故不适宜采用收益法。根据估价对象的规划用途为综合楼及联合厂房，适宜用成本法测算其房屋价值，土地的测算由于其周边土地交易市场较活跃，较易搜集到类似的土地市场价格资料，则本次估价选用市场比较法进行评估。
成本法：求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法的公式：
公式:评估单价=重置单价×成新率
评估价值=评估单价×建筑面积
市场比较法
在求取待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价期日地价的一种方法。
其计算公式为：
V=VB×A×B×D×E
式中：V—待估宗地价格；
VB—比较实例价格；
A—待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数；
B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；
D—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
E—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
（十）估价结果
本次评估以掌握的有关房地产的信息资料及相关文件为依据，根据估价目的，遵循估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料和调查与征询市场价格的基础上，考虑影响房地产价格的价格和各项因素，经过周密的测算，并结合估价人员的经验，综合确定估价对象在价值时点二0一九年一月十五日的房地产市场价值为73,801,721.00元。
人民币大写金额：柒仟叁佰捌拾万壹仟柒佰贰拾壹元整。
估价结果包含建筑物和土地及附着在土地和建筑物上的与估价对象功能相匹配的，不可移动的设施设备（含装修部分）及附着物价值，不包括估价对象内部动产及附于估价对象的债权债务、特许经营权能等其它财产和权益。(十一)
估价人员及估价机构
1、估价人员
注册房地产估价师
姓名
注册号
估价师签名签名日期
贺会军
22200600502019年2月3日
关琳琳
2220160039
2019年2月3日
2、估价机构:**通汇房地产估价有限责任公司
（十二）实地查勘期
二零一八年八月三十一日至二零一九年一月十五日
（十三）估价作业期
二零一八年八月三十一日至二零一九年二月三日
（十四）估价报告应用的有效期
应用有效期一年，自二零一九年二月三日起至二零二零年二月二日止。如在有效期内遇到国家宏观经济政策变化或不可抗拒的自然灾害等影响房地产价值较大时，评估值应作相应调整或重估。
四、附
件
(一)
《司法鉴定书委托书》（2018）吉0193委评86号；
（二）
《国有土地使用证》复印件；
（三）
《测绘报告》复印件；
（四）
《建设工程规划许可证》（附件）复印件
（五）
《建设用地规划条件》复印件；
（六）
估价对象影像资料；
（七）
估价对象位置图；
（八）
估价机构营业执照；
（九）
估价机构备案证书复印件；
（十）
估价人员资格证书复印件。本文档由论文格式(http://www.csmayi.cn/)用户上传
房地产估价报告 本文关键词：房地产估价，报告
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