篇一：烂尾楼的法律程序
中诚广场的债务纠纷究竟能否圆满解决，尚存疑问。
广州中院昨召开中诚广场第三次债权人大会 争取春节前启动分配程序
昨日，最高法院原副院长黄松有涉嫌受贿一案在廊坊开审。而就在同一时间，“中诚广场”系列执行案件第三次债权人大会在广州中院召开。2008年，分管执行该案的广东省高院原执行局局长杨贤才被中纪委“双规”，并牵连出最高人民法院原副院长黄松有。在债权人大会上，广州中院公布了分配工作计划，将分三个阶段对“中诚广场”的财产进行分配。文 记者刘晓星
分配：先分房后分款
根据广州中院2008年3月的分配方案，债权分配顺序是：第一顺序为返还购房款、返还变卖款；第二顺序为工程款；第三顺序为抵押权；第四顺序为税费；第五顺序为一般债权。前一顺序清偿后，才进入下一顺序分配。
而根据昨日的分配计划，第一阶段先对房产进行分配，第二阶段对变卖款进行分配，第三阶段对剩余的房产进行评估、拍卖、以物抵债。
由于中石化公司以13亿余元的总价于2006年买下中诚广场A座近80000平方米面积写字
楼，因此目前可分配的房产集中在B塔5~35、47~49楼，其中5、22、35楼属于共用避难层，不在分配房产之列。实际可分配的房产原规划设计每层12套房，后变更设计为每层24套房。 由于业主中有的要求返还房产，有的要求返还购房款。按照计划，将首先对原购买B塔的要房业主及代位主张权利人进行房产分配。这些业主及代位主张权利人按原购买房产在变更前在原规划平面图所标注的位置，参照新规划平面图所标注的相同位置，按照同楼层、同坐向、同面积的原则进行分配。对原购买B塔的要房业主及代位主张权利人进行房产分配后，开始对从A塔调整到B塔的要房业主及代位主张权利人进行房产分配。对于二手抵押的房产，在选定房产之后，依法进行评估、拍卖、以物抵债。对要房且未付清购房款的业主发放缴款通知书，待将未付房款缴入法院代管款账号之后，按照分配方案开始分房。计划写明，债权人的财产分配，按照原公布的分配方案执行。
经统计，目前需要支付变现款的债权总额为11.447亿元。其中变卖款债权总额为1.88亿元，解除合同返还购房款债权总额为2.04亿元，选择退房退款的债权总额为1.07亿元，工程款债权总额为6752万元，一手抵押债权总额为6300万元，一般债权债权总额为2518万元，广州城建总单列的债权总额为4.9亿元。此外，国土房管部门要求补交的土地出让金为4375971元。返还购房债权人的返还购房总面积为49534.42平方米。
而目前可供分配的财产情况是，“中诚广场”的变现款为9.24亿元，扣除各种税费以及土地出让金等，剩余可供执行分配的款项约为8.5亿元。另外，“中诚广场”B座5层~35层、47层~49层用于安置返还购房债权人，经办理大确权时最后测绘，该部分房产面积为55797.32平方米。
不满：没有执行期限
债权大会在9时30分开始，广州中院有关负责人宣读了说明及分配计划后，10时20分左右，会议结束。
“结束了么？没有安排业主发言么？”一名业主站起来喊道。多名业主随即站起来，高呼不满。在这些业主中，大多数是要求分配房产的，也有一些要求退回购房款。据悉，这次共有178家债权人到会，其中不少业主从港澳地区赶来，甚至还有人从加拿大回国参加会议。许多人表示，原本对此次大会寄予厚望，但法院只是说争取过年前启动分配程序，没有一个具体的执行期限，这让他们大感失望。
李先生在10多年前以每平方米2万元的价格购买了中诚广场A座19层的单元加车位，当时他预付了50%的购房款，约300余万元。根据2008年3月所作出的“中诚广场”债权分配方案，未交清购房款的债权人，经判决、调解继续履行合同的，均可以在按原购房合同交清剩余购房款后，参加调整并交付房产。以违约金及利息作为抗辩，拒绝支付剩余购房款的，视为放弃继续履行合同，按返还购房款处理。昨日的分配计划并未对此方案进行修改，导致众多业主的不满，李先生也是其中之一。
“按这个方案，我要拿到这个房子，还要另交300多万元。但这么多年下来，应该归我所得的利息和违约金已经不止300多万元了，为什么不能用利息和违约金抵消，而让我另外交钱？”李先生说。另外，当年金贸公司以9.24亿元的价格收购“中诚广场”，后又以13亿多元的价格转卖给中石化，这中间有4亿多元的差价。这4亿多元为何没有计入可供分配的款项中？
法院：4亿多元差价还有待定性
针对业主的质疑，中院有关人士解释，由于目前黄松有的案件仍在审理中，对于赃款数额，还有待审理的法院最终认定，不能简单判断4亿多元的差价就全是赃款。根据“先刑后民”的原则，应该先等待刑事案件判决后，才讨论赃款是否应分配给业主。另外，此次召开大会，是向业主们征求意见，业主有任何看法，都可向执行局反映。中院方面表示，此次会议后，将遵照之前确定的方案即刻启动分配程序。
“中诚广场”事件
“中诚广场”位于广州市天河北体育西路191号，现已更名为“中石化大厦”。从1997年被扣上“烂尾”帽子起，“中诚广场”便因烂尾时间长、牵涉面广、牵涉资金多、“复活”历程曲折，被称为“中国最大烂尾楼”。
2002年7月，广东省高级人民法院指定广州市中级人民法院负责解决“中诚广场”的债务纠纷。当时，申报的债权人多达158名，债务总值达人民币15.67亿元、港币1.24亿元、美元0.3亿元。
此后广州骏鹏置业有限公司和北京金贸国际投资有限公司在竞拍中胜出，联手以9.24亿元人民币的超低价收购了中诚广场。
不久，骏鹏公司老板范骏业因涉嫌金融票证犯罪，丧失了购买中诚广场的资格。2005年2月，金贸公司提出的独家收购申请获得许可，随后有消息证实，北京金贸公司的实际控制人也是范骏业。据悉，金贸公司随后将中诚广场转手卖出，售价高达13亿多元，净赚4亿多元。
2008年，分管执行该案的广东省高院执行局原局长杨贤才被中纪委“双规”，并牵连出最高人民法院原副院长黄松有。黄松有随后被“双规”，成为新中国成立以来，司法系统因贪腐落马的最高级别官员
篇二：烂尾楼政策
政策出台：深圳提出6大优惠措施盘活52个烂尾楼！
来源：深圳商报|发布时间：2004-11-11
记者昨日从市国土资源和房产管理局获悉，经市政府三届130次常务会议研究，批复同意了市国土房产局关于子悦台等52个问题楼盘的处理意见。据了解，这一处理意见提出了6项优惠措施。
一、在开发商自行妥善处理好债权债务关系的前提下，允许上述问题楼盘项目进行合作建房或者直接置换土地使用权的受让方，无需进行招标、拍卖或挂牌。
二、52个问题楼盘项目拖欠政府地价的，在全额收回地价款本金的前提下，免除因拖欠地价款产生的利息、滞纳金及相应土地使用费。
三、经市国土房产主管部门审核同意后，上述问题楼盘项目可顺延土地使用期限的起始时间，并签订《土地使用权出让合同补充协议》。具体而言，新签订《土地使用权出让合同补充协议》的，以签订合同的时间作为土地使用期限的起始时间；收购原开发企业股权的，以其股权工商变更登记完成之日作为土地使用期限起始时间；以招标、拍卖、挂牌形式竞得项目土地使用权的，以成交确认书生效之日或重新签订《土地使用权出让合同书》的时间作为土地使用期限的起始时间。原开发企业自行解决问题楼盘的，以复工登记时间为土地使用期限的起始时间。
四、问题楼盘项目需要进行建筑设计变更的，依法报市规划主管部门审批，在不影响规划、房屋质量和安全的情况下，主管部门予以批准。烂尾楼项目因设计变更引起建筑面积增加的，不能超过原批准建筑面积的5％。
五、上述问题楼盘项目中自用性质的房产，可根据项目的实际情况，按现行市场地价标准补交20％的地价后转为市场商品房。
六、问题楼盘项目中已经封顶的，如存在违章超面积建设情况，在通过规划、消防、质量安全检测，且其违章行为由规划部门依据相关规定酌情处理后，可按现行市场地价标准的60％补交地价，完善相关手续。
市国土房产局房地产业处有关负责人表示，上述优惠措施仅适用于目前已被确认的子悦台等52个问题楼盘，其它烂尾楼盘不在此列。同时，这52个问题楼盘在享受6大优惠措施时，应当未被查封、未设定抵押权，新投资方与原
土地使用权人已经形成项目转让书面协议且妥善处理债权债务；如属已被查封的，应经查封机关同意解封；而对已预售的项目，如引入新投资方的，要按有关规定，由已预售商品房建筑面积的三分之二以上的购房业主出具同意新投资方代替原土地使用权人履行预售合同中约定义务的书面材料；如变更实际规划的，要按《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，征得全体购房业主五分之四以上的同意。
该负责人最后表示，对子悦台等52个问题楼盘，自市政府2004年9月29日批复起两年内，如在2006年9月30日前仍未办理复工登记手续，市政府将依法收回其土地使用权及地上建筑物。
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篇三：关于“烂尾楼”案件的法律分析
关于“烂尾楼”案件的法律分析
北京市大成律师事务所杭州分所??朱洪鹤律师?
根据现行的法律法规，就“烂尾楼”案件做以下法律分析：
一、案情简介
“烂尾楼”案件一般是指开发商在没有完成房地产开发，并已经进行商品房预售的情况下，停止该房产开发的案件。
某市一开发商于2007年9月份开发一座楼盘，根据当时的市场行情，该楼盘的销售看好，开发商为该楼盘的开发投入巨资，由此以该楼盘为抵押向某国有商业银行实施贷款六亿五千万元人民币；2008年10月份，受到“金融风暴”、国家银根紧缩的影响以及2008年下班年楼市的下滑，该开发商出现资金链断裂，企业宣布破产，而此时该楼盘已经预售多半。本案中，开发商现存在债务如下：
1、交通银行的巨额贷款；2、建设工程施工合同的工程款；3、商品房预购人的购房预售款。
二、该案件的处理方式
根据法律法规的相关规定，本案件债权人债权受偿顺序：（1）就该工程有抵押权的债权；（2）建设工程施工合同的工程款；（3）一般债权。
（一）政府出面干预该“烂尾楼”案件
1、相关依据
《城市房地产开发经营管理条例》第四条规定，国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
开发商的开发行为一直伴随着行政机关（政府）的行政许可（即行政审批，包括规划审批、商品房预售审批等行政审批）才能得以进行，普通百姓（商品房
预购人）的购房是基于对政府的行为的信任，因此政府可以按照法定的职权履行法定的职责，就该“烂尾楼”案件进行行政性的干预，就房地产开发依法进行监督，维护该案件当事人的合法权益，维护社会的公平正义。
2、操作程序
召开债权人会议，协商处理方案，但以保障各类债权人的利益为原则。
（二）司法途径
1、已完工程价值明显高于债务净额
已完工程价值明显高于债务净额的，按照法律规定及公平的原则，该工程可以拍卖的方式转让给其他开发商，抵押贷款银行、被拖欠款项的建筑承包商以及小业主等可与受让开发商变更相关的手续,并放弃违约赔偿责任的追究，商品房预购人继续履行预购合同而不要求退房（受让开发商是没有义务承担该违约责任的）。
2、已完工程价值明显低于债务净额
（1）开发商没有其他财产的
已完工工程低于净债务额的,若该“烂尾楼”存在抵押权的，有抵押权的依法享有优先受让权，即使有抵押权，是否存在还没有抵押权的楼房，若有商品房预购人应尽快向法院起诉并申请财产保全；若该“烂尾楼”存在抵押权的，债权人有按照相应比例的受偿权的。
（2）开发商有其他财产的
若该“烂尾楼”不能价值不能清偿商品房预购人的债权，商品房预购人应依法提起诉讼，以开发商其他财产进行受偿，以保护其合法权益。
若该工程已经抵押给第三人，并在商品房预购人签订商品房买卖合同时，开发商没有告知商品房预购人的，属于欺诈行为，应该依法双倍赔偿；若没有抵押给第三人，或抵押给第三人但在商品房预购人签订商品房买卖合同时，开发商告知商品房预购人的，开发商应依法承担违约责任。
以上为“烂尾楼”案件法律浅析，由于篇幅有限，该分析不够成熟和全面，供参考。
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