城乡建设用地市场发展困境与整合思路 本文关键词：建设用地，城乡，困境，思路，整合
城乡建设用地市场发展困境与整合思路 本文简介：摘要：文章以我国城乡建设用地市场发展、困境和整合思路为研究对象，在简单介绍了城乡建设用地市场及特征，并分析了我国城乡建设用地市场发展后，结合当下我国城乡建设用地市场发展面临的困境，提出了一些解决思路，以供参考。关键词：城乡建设用地市场；发展；困境；整合思路改革开放以来，我国城镇化建设取得了飞速的发展
城乡建设用地市场发展困境与整合思路 本文内容：
摘要：文章以我国城乡建设用地市场发展、困境和整合思路为研究对象，在简单介绍了城乡建设用地市场及特征，并分析了我国城乡建设用地市场发展后，结合当下我国城乡建设用地市场发展面临的困境，提出了一些解决思路，以供参考。
关键词：城乡建设用地市场；发展；困境；整合思路
改革开放以来，我国城镇化建设取得了飞速的发展，同时城乡建设用地市场二元化分割带来的矛盾也日益突出，对于我国城镇化建设发展带来一定阻碍。因此有必要围绕我国当下城乡建设用地市场发展、困境和整合思路进行讨论分析，这对于推动我国新型城镇化建设发展有着重要的意义。
1城乡建设用地市场及特征分析
城乡建设用地市场简单来说即是集体建设用地与国有建设用地能够以同样的方式，依法进入市场进行交易，所有土地权利人保持平等主体地位，在统一的市场规则下，顺利完成建设用地交易。相较于当下建设用地市场，城乡建设用地市场具有以下特征，一是土地产权更加清晰。在城乡建设用地市场下，农村集体土地所有权主体得以进一步明确，在完善的法律体系下，不同使用权在权利上也得到了清晰的界定。二是交易主体更加平等。无论何种土地权利人，交易地位均处于平等状态，都能够在统一的市场交易规则约束下，依法入市交易，城乡分割的二元土地制度得以完全改变。三是政府管理职能得以发生重大转变。在城乡建设用地市场下，政府主要具备如下职能：建设用地复杂规划实施、建设用地用途管制、耕地保护以及市场监管、调控和服务，与此同时，还要复杂用地市场总供给与需求的平衡，防范市场的盲目性，保障建设用地市场良好运行。
2城乡建设用地市场发展
我国城乡土地市场发展大致经历了四个阶段，第一阶段培育城镇建设用地市场发展，抑制农村建设用地市场发展阶段。这一阶段自上世纪 80 年末起，一直持续到90 年代末，政府支持城镇国有建设用地市场培育，打击农村集体非农建设用地市场发展。第二阶段是农村集体建设用地流转试点阶段。这一阶段自1999起，一直持续到2004 年末，当时国土部开始尝试在浙江、江苏、广东等地，开展农村集体非农建设用地流转试点；第三个阶段是集体建设用地进入市场交易探索阶段，自 2005 年起，一直持续到2015年，在探索过程中，广东省率先出台《广东农村集体农建设用地流转办法》，随后国家在成渝地区、天津滨海新区等地开展集体建设用地入市试点等。第四阶段是城乡建设用地市场全面建设阶段，从2015 年起，一直到今天。 2015年，中共中央办公厅联合国务院办公厅，出台了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，标志着我国正式进入城乡建设用地市场全面建设阶段。
3我国城乡建设用地市场发展遭遇的困境
3.1城乡二元分割困境普遍
首先，受城镇国有建设土地市场孤立运行的影响，地方政府与企业在发展过程中，为解决土地供需不均衡问题，只有通过进行合法土地征收，或者与城乡结合部农村集体“合作”，进行“灰色交易”，前者会导致优质耕地逐渐流失，后者则会导致更多的农村集体组织或个体户参与到“非法建设土地交易”中来，还会导致一些农用土地流转为建设用地，虽然整体建设用地一直在增加，但由于土地实际利用效率低下，并且伴随着城镇发展，仍存在供需不平衡困境。另一方面，城乡建设用地市场二元分割还会导致城乡地域结构失衡，地方政府关注点在于GDP提升，开发商企业则会追求利益最大化，两者决定了建设用地主要用途为利益更高的工业建筑与商业住宅建筑，而民生用地、基础设施建设则普遍欠缺，高昂的居住成本导致大多数低收入群体被迫成为蚁族，整体地域结构存在明显不平衡问题。
3.2城乡建设用地交易成本高风险大
相较于城镇建设用地，农村建设用地在市场交易方面缺乏完善的法律规定与统一的交易标准，实际产权不够明晰，整个交易程序不够统一规划，因此在实际交易过程中，往往会面临更大的交易风险，同时期间还需要实施大量产权确定等工作，部分集体建设用地产权尚未明晰，也会增加交易成本与风险。更为重要的是，当下农村建设用地与城镇建设用地仍处于不公平状态，城市建设用地被政府垄断，无法进行商品房开发，只能用于商业、工业用途，对于最终城乡建设用地交易造成了严重的抑制，增大了交易成本与风险。3.3政府干预与市场调节双失灵农村集体建设用地入市受高成本与高风险影响，在实际入市过程中，需要政府在旁负责辅助与干预，然而由于缺乏明确管理规章制度，政府在实际干预过程中很难把握好“干预程度”，若一不小心成为“政府主导”，将会导致建设土地市场面临政府干预与市场调节双失灵境地。究其原因在于，由于缺乏对市场干预有效监管，有可能存在虚拟指标交易市场干预过度，以及政府腐败寻租的现象，从而对于我国城乡建设用地市场发展带来严重的影响。
4我国城乡建设用地市场发展整合思路
4.1消除城乡建设土地市场二元制度壁垒
只有消除城乡建设土地市场二元制度壁垒，才能够从根本上解决城乡建设用地市场发展面临的困境问题。在这一过程中，需要我们充分利用农村土地集体所有制的制度优势，来对农村建设用地产权进行重新设计，促使土地登记与发证分离、市场准入/退出机会不均等问题得到及时解决。 另一方面，消除城乡建设土地市场二元制度壁垒，必然要允许农村集体建设用地直接进入市场流转，在这一过程中，必然会对现行征地制度造成一定的影响，因此还需要加强征地制度改革，建立如下制度：针对经营性用地，可由用地者直接向农民集体购买；建设用地用于公益性用途，也需要按照市场价格，统一征收购买，即由政府直接向农民集体购买，实现完全的市场平等，保护农民切身利益不受损害；与此同时，还要建立符合市场经济体制要求的新的失地农民安置机制，从而失地农民利益维护提供有力的保障。
4.2建立完善的法律体系
导致城乡建设用地交易风险大、交易成本高的主要原因是因法律规章制度体系不完善，因此应从法律层面上，明确界定集体土地所有权主体，赋予其完整的产权权能与入市流转合法身份，保障其具备平等的交易地位，如此一来，才能真正实现集体土地和国有土地的“同权同价”。与此同时，还应从法律上明确宅基地的所有权和使用权分离，进一步落实农民对宅基地使用权与用益物权，赋予其占有、使用、收益、转让的完整权利。除此之外，通过制定并颁布《农村集体建设用地流转管理办法》，进一步明确规定集体建设用地的流转范围、方式、主体以及利益分配，从而确保集体建设用地市场建设和集体建设用地流转有法可依，降低农村建设用地交易风险与不确定性。
4.3构建市场运行与政府调控并存的体系
我们应意识到，建立城乡统一建设用地市场，并不是完全由供需变化主导市场发展，还应对市场失灵状况加以考虑，因此需要构建市场运行与政府调控并存的体系，在其中引入政府调控，两者相互配合，相互制约，防止出现政府干预与市场调节双失灵尴尬境地。在具体实施上，可以以城乡统一土地市场价格波动、房地产市场运行状况等为依据，由政府对市场调控进行科学分析，若存在失灵现象，政府可借鉴国际上建设许可、建筑密度、容积率水平等政策工加以干预调控，与此同时，还可以对市场调控及其市场响应情景进行模拟，进一步加强供给侧改革，合理把握政府调控干预程度，充分发挥自身服务作用，从而确保城乡统一建设用地市场公平、有效和安全运行。
总结：
综上所述，为更好促进我国城乡建设土地市场实现稳健发展，需要明确城乡建设用地市场及特征，了解当下城乡建设用地市场发展面临的困境，并结合困境问题，提出一些针对性解决措施，有效推动城乡建设用地市场顺利发展。
参考文献
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[3]李民,孟现涛.探究城乡建设用地的市场化整合机制[J].城市地理,2017(5X):97-97.
作者：杨艺宣 单位：湖北省中南勘察设计院集团
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