单独所有房产委托书公证办证探讨 本文关键词：委托书，办证，公证，单独，探讨
单独所有房产委托书公证办证探讨 本文简介：[关键词]“单独所有”；房屋委托公证；审查随着二手房市场交易的活跃和交易过程耗时较长等原因，办理委托书公证成为大多房产交易者的重要选择，尤其为办理外地房产手续的当事人提供了极大的便利,使其节约了交易成本。委托公证作为传统的公证事项，一直在公证中占重大比重，也是最为常见的公证事项。目前，各公证机构在办
单独所有房产委托书公证办证探讨 本文内容：
[关键词]“单独所有”；房屋委托公证；审查
随着二手房市场交易的活跃和交易过程耗时较长等原因，办理委托书公证成为大多房产交易者的重要选择，尤其为办理外地房产手续的当事人提供了极大的便利,使其节约了交易成本。委托公证作为传统的公证事项，一直在公证中占重大比重，也是最为常见的公证事项。
目前，各公证机构在办理委托公证过程中，对于处分产权凭证中注明“单独所有”的房产时，办理委托公证所需要的申请当事人及办证要求有所不同。有的公证机构必须审明房屋凭证中“单独所有”产权人的婚姻情况，并且要求除受托人为配偶的情况外，配偶需要一起作为委托公证的申请人。有的公证机构需要所有权人配偶到公证处声明对处分房产的意见或在外地公证处做相关声明书公证。有的公证机构仅在笔录中向产权人询问配偶对于处分房屋的意见。有的公证机构根本不做婚姻审查，直接为房产证上注明的权利人办理处分房屋的委托公证。以上几种做法，在公证行业颇有争议。下面具体分析一下各做法基于法律和现实方面的考虑。
一、对“单独所有”的认识
首先，如何理解不动产权证上“单独所有”的含义。目前在法律层面，并未对“单独所有”进行明确的定义，仅能参考《房产登记办法释义》中的相关解释。在申请房产所有权证填写说明中指出“不属共有情况的，填写单独所有;属于共有情况的，填写按份共有或共同共有”，以及在解释共有概念时标明“共有作为所有权的一种形态，是与单独所有相对而言的”。根据《房产登记办法释义》中的表述，只能确认，“单独所有”表示房屋产权由房产所有权证上登记人一人所有，这种解释也符合群众对这一概念的心理认知。对此，可以进一步解释为房产证以及登记簿记载的房产权属情况与事实权利状态有可能并不一致。“单独所有”仅是产权登记时形式登记的内容，并不代表房产部门对“单独所有”认定为夫妻一方所有。产权部门可以在夫妻双方提供充分证明的情况下，办理增加共有人的登记申请，进行相应的变更登记，这也反映出房产登记部门将夫妻关系存续期间登记在一方名下的房产视为夫妻共同财产。
产权凭证上记载了“单独所有”并不能简单认定为个人产权的困扰在于《婚姻法》与《物权法》之间的冲突，虽然产权登记为“单独所有”，但夫妻存续期间所取得的财产，在双方未进行财产约定的情况下，仍属于夫妻共同财产。《婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力”。
二、对“单独所有”房屋委托公证审查的不同看法
一是审查配偶意见。根据中公协《办理房屋委托书公证的指导意见》中相关规定，当事人委托处分的房产属于夫妻共有财产的，如果夫妻不能共同办理委托书公证的，公证机构必须审查另一方是否同意处分的意思表示。
在审查处分行为时，公证员基于职权探知的义务，在不动产登记部门审查义务的基础上，要求查明房产取得时产权人的婚姻情况以及有无夫妻财产约定等。公证人员需要在房产登记信息的基础上，探知房产的事实归属状态。这一较为严格的形式有利于预防纠纷、避免公证书的不正当使用，并且，这也是公证行业长期以来的习惯做法，如果办理委托公证处分房产时，忽略隐性共有人的利益，由此而引起信访、投诉事件，会对公证书的权威性和公证机构的信誉产生负面影响。从此角度而言，公证机构严格审查房屋委托隐性共有人的做法也是勇于承担社会责任的体现。
二是不需要审查婚姻情况。基本对公示物权的依赖，当事人在处分“单独所有”的房产时，对房屋是否为夫妻共有，仅以询问、告知形式，进行形式审查。不动产登记部门在登记时没有实质审查夫妻共有问题，致使登记权利人与实际权利人可能不一致，公证机构应该借鉴登记部门的做法，尊重不动产物权的公示公信效力，也不应该越俎代庖去审查登记所有权人的婚姻情况及实际共有人。况且，在婚姻信息尚未联网共享的情况下，公证处极尽职权所能，也不能完全确定当事人的婚姻情况，从而不能准确得知房产的实际共有人。另外，委托书公证体现的最重要的作用和最实质的价值是将代理权授予的行为以公证书的形式对外表征，即本人授予代理人代理自己行为的意思表示，产生的后果最终由本人承担。故此，公证员职权探知应是本人的主体身份及代理权授予意思的真实性，而非产权是否有实际共有人情况。
三、公证实务中的可行做法
随着《物权法》颁布实施，房产登记规定及程序不断完善，公证机构面对产权证应该有一个更新的认识和应用，了解房产登记中的有关规定和操作程序，挖掘背后的理论争议点，寻找法律和法理上的支撑点，厘清实务中的模糊问题，从而有利于更好地办理公证实务。
笔者认为，公证机构作为法律服务部门，也应该遵循法律原理“法无授权不可为”，按照《办理房屋委托书公证的指导意见》中第十二条第六项规定，需要审查是否属于夫妻共有财产，如果属于夫妻共有财产且夫妻不能共同签署委托书的，应有另一方同意的意思表示。并且《司法部关于公证执业“五不准”的通知》中要求，不得未经实质审查出具公证书，不得以签名属实公证替代委托公证。这就涉及一人委托处分“单位独有”房产中，对婚姻审查问题和对其配偶处分意见的审查问题，笔者建议可以灵活采取审查方式，如果在当事人配偶无法亲自到公证处接受询问的情况下，可以通过远程视频询问和发送信函询问等方式与其配偶取得联系，问询对委托处分房产的意见，将通话或视频内容刻盘保存或者做书面的询问过程记录，这样做法，既符合法律的基本要求，同时也可最大限度的方便当事人。综上所述，公证机构应根据当地不动产登记部门的实际做法，灵活地选择办证方式，为当事人提供便捷、高效的公证服务，充分展现公证制度的优势和公证的社会价值。
作者：高珍珍 单位：黑龙江省大庆市让胡路公证处
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