为认真贯彻落实国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》精神，推进全县老旧小区改造，根据县政协常委会工作安排，近期县政协组成调研组，对县城老旧小区改造情况进行了专题调研，现将有关情况报告如下：
一、主要做法和成效
在xxxx年完成上级下达xxx户计划任务，实施绿海花园、恩江古城区域供电所宿舍、综合开发公司小区x个小区改造基础上，xxxx年对分布在八一、民主、开吉、天保x个社区的xx个小区，按照就近整合的原则组合成xx个片区进行改造，重点对屋面、排水、给水、道路、弱电、凸出式防盗窗等进行改造整修，安装或预埋管道天然气，项目涉及居民xxxx户，楼栋xxx个，建筑面积xx.xx万平米。
当前，全县老旧小区改造xx个小区中有xx个小区的雨污水管、路面、弱电整治、供水改造等主要工程量已完成，正在加快工程扫尾以及难度较大的防盗窗拆改工作。全县老旧小区改造工作共完成投资约xxxx万元，共拆除地面、屋顶违章建筑xxxx平方米，改造坡屋面x.x万平方米、污水管x.x公里、雨水管x.x公里，换装自来水管x.x万米，改造路面x.x万平方米，整治凸出式防盗窗x.x万平方米，县医院宿舍x部加装电梯已经完成基础工程。
（一）主要做法
一是坚持规划引领。委托专业单位编制了全县老旧小区改造专项规划，初步计划在完成xxxx年改造计划任务的基础上，利用xxxx-xxxx年三年时间完成xxx个xxxx年底前建成的老旧小区和单栋住宅楼改造，利用xxxx年和xxxx年两年时间逐步完成xxxx年—xxxx年间建成的xx个老旧小区的改造。
二是注重示范带动。在城区老旧小区基本为临街单栋房屋，规模普遍较小，布局较分散情况下，选择外贸公司宿舍、地税局宿舍、法院宿舍、恩江古城片区等x个小区（片区）进行重点打造，以点带面，推动老旧小区改造工作的有序实施。
三是做好结合文章。将老旧小区改造与历史文化名城保护建设、与城市功能和品质提升、与卫生县城和文明城市创建结合起来。目前列入恩江古城保护建设一期工程的各小区建筑立面全部进行了“修旧如旧”改造，区域老旧小区“老树”开出了美丽宜居的“新花”。
四是实行分区负责。在全县城镇老旧小区改造工作领导小组的统筹下，住建部门牵头抓总当业主签合同，现场管理分片区分别由住建、城管、自然资源等x个部门和恩江镇政府具体落实，每个改造小区都至少明确x名社区工作人员负责做好施工现场的联系对接，改造施工过程中出现矛盾纠纷时，相关人员及时出面予以化解处理，避免小区改造阻工行为发生。
（二）工作成效
一是小区设施大为提升。列入年度改造计划的各小区均属于xxxx年底之前建成的小区或单栋住宅楼，因缺乏有效维护管理，自来水管普遍生锈水质发黄，排污管道经常堵塞，电动车、小汽车无处停放，通过实施雨污分流、供水管道更新改造，增设电动车停放棚和机动车停车位，小区相关功能设施全面提升。
二是小区环境明显改善。年度老旧小区改造拆除了大量违章搭建和屋顶历史余留铁皮棚，对室外弱电线路进行了“四网合一”整治，实施了防盗网凸改平，以改造为契机，打通了直街中国银行办公楼北面等多条背街小巷被居民常年违规占用的消防通道，切实改善了小区居住环境和县城背街小巷的面貌。
三是因地制宜凸显特色。恩江古城区域老旧小区改造深挖城市历史文化底蕴，按照恩江古城环境整治标准对小区外立面和地面全部进行“修旧如旧”整治，屋面实施庐陵风格平改坡，地面铺装老石板，主要管线全部下地，改造后的小区与恩江古城区域环境风貌协调统一，更具历史味、文化味和特色味。
二、存在的问题和困难
老旧小区改造对我县来说是一项新工作，是以前相关改造工作的“升级版”，综合而全面，复杂而艰难，虽然做了大量的工作，但由于工作推进经验不足，相关工作还存在不少困难与问题。
（一）居民发动不够。小区改造后居住条件明显改善，房屋价值大幅提升，老旧小区居民都希望自己所在的小区能够纳入老旧小区改造范围，希望政府组织小区水、电、路、气等基础设施改造，但对触及自身利益项目普遍持抵触态度，对施工队伍拆除自己搭建的临时建筑、违章设施、屋顶钢架棚、凸出户外防盗网等，普遍不配合甚至阻工谩骂，少数机关事业单位宿舍小区的公职人员思想觉悟甚至不如普通居民。另外在小区自治管理方面，很多居民存在多一事不如少一事的心态，对社区居委会牵头组建业主委员会或业主自治小组不关心、不支持，存在改造后无人接管情况。在调动和激发小区居民支持改造、参与改造的主动性和积极性方面，还有许许多多工作要做。
（二）推进速度较慢。由于年初疫情影响，项目开工时间紧，前期相关准备工作不够细致，改造标准把握不到位，导致小区改造施工中出现设计图纸与现场实际有差异，存在工程量漏项少算等情况，影响施工推进进度。另外以直街两侧和龙冈北路两侧商住楼、单位集资楼为典型，全县老旧小区改造工程呈现小而散、“碎片化”分布情况，施工场地狭小，地下管线施工不能展开机械化作业，只能分段错开施工，施工单位组织施工人员偏少，影响施工的违建拆除不及时等，多种原因造成改造工期拖延。年度老旧小区改造任务按要求xx月底应当竣工验收，目前全县老旧小区改造还有恩江古城三期范围永丰宾馆宿舍等x个小区因与古城规划对接暂缓实施，其它小区扫尾工作进展不一，进度滞后。
（三）改造标准不高。按照市里有关要求，老旧小区改造要围绕“改造基础设施、改观小区面貌、改善房屋功能、改优居住环境”等四个方面实施提升改造，户均投入约x万元左右，中央财政补助只有x.x万元左右/户，县级应配套x.x万元/户。全县xxxx年度xxxx户改造任务，按标准中央财政应下达专项资金xxxx万元，目前只到位xxxx万元。受政府财力影响，目前全县老旧小区改造标准还不高，平均投入只有约x.x万元/户，除外贸公司宿舍、地税局宿舍、法院宿舍、恩江古城片区等x个重点打造小区（片区）进行了外墙立面改造外，其它小区只开展了屋面、排水、给水、道路、弱电整治、凸出式防盗窗整治等改造项目，加上现场施工不精细，与市里中心城区和x县等往年就开展了老旧小区改造工作的县市区相比，我县的改造标准存在一定差距，小区改造未达到焕然一新的效果。
（四）工作协调不畅。根据全县老旧小区改造工作安排，住建、城管、自然资源三个部门和恩江镇政府承担分片施工现场管理和各自职能范围内工作，财政发改部门做好资金申报拨付等工作。在具体实施过程中，各责任部门单位衔接协作配合不够紧密，少数部门单位没有派出精干力量参与现场管理，供水、燃气管网未与地下雨污水管道同步开挖、同步铺设，影响改造工期，老旧小区改造设计调整变更审批程序程序复杂，耗时较长，全县老旧小区改造没有在违建拆除、防盗网整治等难点工作上形成迅速有效的联动机制。
四、几点建议
（一）认真调查摸底，合理安排计划。国家提出到“十四五”期末，基本完成xxxx年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。老旧小区改造作为一项长期工作，要在详尽掌握全县老旧小区存量底数的基础上，进行分类评估，按照轻重缓急、先易后难的原则科学规划各年度改造任务，要将小区改造工作与城区路网、管网改造相结合，要从切实解决老旧小区建筑物和配套设施破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差等问题入手，重点解决老旧小区环境、公共秩序、物业管理等问题。
（二）广泛征求意见，优化改造设计。老旧小区改造涉及群众切身利益，对年度改造项目要合理确定改造内容，要从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，拿出有针对性、可操作性的改造方案，改造方案要因地制宜，体现小区特点，重点改造完善小区配套和市政基础设施，避免居民基本生活要求相关内容改造不到位、不彻底，改造方案要广泛征求居民意见，根据居民合理化建议优化设计，方案出台后要向小区居民公示。
（三）坚持拆违先行，扫清改造障碍。由于历史原因，全县老旧小区存在临时违章搭建点多、面广、量大问题，当前影响全县老旧小区改造进度和改造效果的还是地面屋顶的违章设施和临时建筑，要下大力气推动老旧小区改造违建拆除，按照先拆违后改造的原则，在摸清底数的同时，建议由县城管部门牵头相关部门、乡镇社区、小区原产权单位或其主管部门组成工作专班，坚决拆除乱搭乱建的违法建筑和附属物，腾出公共空间，为老旧小区改造创造条件，保证改造工作顺利推进。
（四）强化质量管理，加快工程推进。老旧小区改造是居民家门口的工程，要将老旧小区改造项目纳入正常施工质量安全监管体系，加强工程招标投标管理，杜绝违法分包转包行为，落实工程监理制度，落实工程质量、安全生产、文明施工等管理要求，要邀请社区干部、居民代表全程参与老旧小区改造施工监督验收，让居民参与老旧小区改造全过程。建议由老旧小区改造领导小组办公室牵头，抽调人员成立小区改造工程质量巡查督导组，零距离听取百姓诉求，对工程质量进行巡查，建立质量问题巡查台账，实行销号管理，确保工程加快推进，问题有效整改。
（五）加强组织领导，形成工作合力。老旧小区改造是实施城市更新行动的重要组成部分，也是一项综合性的系统工程，涉及多个行业部门和单位，目前全县老旧小区改造工作领导小组办公室设在县住建局，项目实施由县住建局做业主签订施工合同，自然资源、城管、乡镇分片负责现场协调管理，住建部门承担县级重点项目多，负责行业监管业务工作量大，既当运动员，又当裁判员，建议普通改造小区由乡镇、社区做业主，重点打造小区由住建、城管、自然资源等部门做业主，领导小组办公室负责日常统筹协调，充分调动部门、乡镇、社区及相关单位的积极性，形成有效工作合力，切实加快全县老旧小区改造工作。
（六）建立长效机制，巩固改造成果。老旧小区改造改的不仅是硬件设施和生活环境，更重要的是做好改造小区的后续管理，避免“前改后乱”现象。要加快小区业主自治组织建设，乡镇社区要积极推动小区居民成立业主委员会，或者从居住在小区中的党员、公职人员、退休干部中推选代表成立业主自治小组，确实无法成立业主自治组织的，社区要代行业主委员会职责。对于已完成改造的小区，要积极探索引入专业物业公司管理，引导业主逐步实现小区改造自我管理、自我服务、自我受益，打造共建、共治、共享的社会治理格局。
